信報專欄, 文章 | April 5th, 2012 |

[刊於 《信報》,2012年4 月5 日]

道高一尺、魔高一丈,香港地產商賣樓的方法日新月異,最近出現的荒謬情況是,售樓書顯示的平台樓層竟然位處路邊。「中招」市民只能自嘆倒霉,普羅市民又怎能應付大財團地產商層出不窮的奇招怪式呢!

特區政府最近根據「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」(以下簡稱「督導委員會」)的建議,向立法會提交規管一手樓銷售條例草案。筆者細閱草案後,認為還欠兩招,才能更有效維護買方,特別是小市民的權益。

督導委員會的報告(見第50 頁)建議物業銷售監管條例參照《證券及期貨條例》內有關誤導資料的條文,政府也接納建議在草案中加入誤導條款(見草案第55 、56 條),本人均表贊同。


隱瞞資訊應列刑事

對大部分市民而言,購買房產居所可能是一生中最重要的投資,所動用的都是他們辛勤工作累積而來的資產,市場必須給予合理保護。從這個層面的意義看來,置業與投資股票期貨並無分別。就特區政府終於認識到股市、樓市兩個市場頗多雷同之處,並採取相應監管措施,本人深感欣慰。

必須指出的是,擬議的法例在兩方面仍須加強,才能更適切有效地保障買方的權益。

一、把蓄意和魯莽不發放影響物業價格的關鍵性資訊列為罪行;若按《證券法》作出理解,該等關鍵資訊等同「內幕消息」。事實上,禁止隱瞞影響價格資訊與發放誤導性資訊是相輔相成的,缺乏其中一項,將影響另一項的有效執行。但是,審議中的草案只針對後者,而忽略前者。

從 《證券法》的實踐經驗看來,倘如只針對發放誤導訊息而不監管隱瞞資訊行為,相關公司為免觸犯誤導法例,會盡量減少發放資訊,有些甚至可能是至關重要的資 訊。若然如此,這對投資者極為不利,他們被迫在缺乏充足資訊的情況下進行投資交易。因此,全面披露所有影響價格資訊,在股票市場是基本要求。

參考證券市場規管的經驗後,我認為有關物業銷售規管法例,也必須同樣把蓄意和魯莽不發放影響市場價格訊息的行為列為罪行。例如,銷售樓宅是否在道路旁邊,或 位處經常發生水浸地帶等,都會影響物業價格的資訊。由於個別樓盤的情況千差萬異,法例無法一一列明,故加入一條概括性條款(catchall clause),將有助締造一個公平的市場。現時草案的做法是一項一項地列出需要公布的資料,正如文章開始所言,道高一尺、魔高一丈,這種做法是事倍功 半,甚至徒勞無功的。

可代市民提出訴訟

二、有關草案也應參照證券條例,增加一條條款,賦予監管機構有主動提出民事訴訟的權力;這與刑事檢控方式打擊違規行為是互相補足的。

其 實,舞弄價格的協議是可以在無聲無色的情況下達成的,例如在空曠的高爾夫球場中。在這些情況下,可能難以找到符合沒有合理疑點(beyond reasonable doubt)的刑事檢控標準的證據,而提出檢控。運用以平衡機會(balance of prob ability)舉證的民事起訴途徑,將有助執法機關加強打擊力度,在刑事起訴以外締造更多成功執法例子,這將有助房地產市場建立守法循規的文化。證券市 場方面的發展經驗可以作為佐證。

當然,香港的司法制度是公平公正的,市民理論上可以循民事起訴地產商要求賠償,實際上,升斗市民又哪有財力跟大財團地產商打官司?因此,賦予監管當局這項權力,俾能還市民一個公道,是有必要的。

新舊特首都有信任危機,現在放在他們面前有一個大好機會,那就是進一步加強規管一手樓銷售手法,藉以消除市民對官商勾結的疑慮。落實上述兩項附加條款,對擬議的物業規管條例能否奏效是至關重要的,希望新舊特首能以實際行動,改善香港的深層次矛盾。

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