公共專業聯盟是一個由專業人士組成的智庫組織，旨在為廣大市民謀求福祉。我們對規管一手住宅物業銷售的諮詢有以下回應：

「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」建議（見督導委員會的報告第50頁）擬議的物業銷售監管條例需參照《證券及期貨條例》內的相關原則，並獲特區政府採納，本智庫對此深表贊同。對大部分市民而言，購買房產居所可能是一生中最重要的投資，與投資股票期貨並無二致。就特區政府終於認識到股市、樓市兩個市場頗多雷同之處，並採取相應監管措施，本智庫深感欣慰。

基於此，我們擬提出兩項建議，旨在進一步增強有關草案的效用：

首先，把蓄意隱瞞足以影響住宅物業價格關鍵性資訊的行為列為罪行，這些資訊在證券法例中稱為「內幕消息」。禁止隱瞞物業價格資訊及發放誤導性資訊其實是相輔相成的。但是，擬議草案只針對了後者而忽略了前者。

從證券法的實踐經驗看來，倘如只針對發放誤導信息而不監管隱瞞資訊行為，相關公司為避免觸犯誤導法例，會盡量減少發放資訊，有些可能是重要的資訊。這對投資者極為不利，他們被迫在缺乏充足資訊的情況下進行投資決策。因此，有關物業銷售規管法例必須把蓄意隱瞞影響市場價格訊息的行為列為罪行，例如銷售樓盤附近是否有垃圾堆填區、或位處經常發生水浸地帶等。加入有關條款有助締造一個公平的市場。

其次，有關草案應參考證券條例，增加一條條款，賦予監管機構主動提出民事訴訟的權力；這與刑事檢控方式打擊違規行為是相輔相成的。

其實，合謀定價可以在無證無據的情況下完成，例如在高爾夫球活動中。在這些情況下，將難以找到充足的、能符合刑事標準的證據提出檢控。民事起訴途徑將有助執法機關加強打擊力度，在刑事起訴以外締造更多成功執法例子，這將有助房地產市場建立守法循規的文化。證券市場方面的發展經驗可以作為佐證。

我們認為上述兩項附加條款，對擬議的物業規管條例能否奏效是至關重要的。

公共專業聯盟副主席

韋志堅　謹啟

ProCommons Newsletter DECEMBER 2011

E -Newsletter Issue: December, 2011http://www.procommons.org.hk 7.11.2011 可使用公共專業聯盟名義的選委候選人 Consent of support to Election Committee Candidates 公共專業聯盟同意以下界別分組選委候選人，可使用公共專業聯盟的名義以示支持，促使他們在2011年選舉委員會界別分組選舉中獲選。 按此進入中文版、Click here for English version 唐梁似做騷 欠政策承諾 西方式選舉不能避免政策買票，問題是買誰的票？即政策向誰傾斜？ 早前為了鄉事派的選票，準候選人唐英年與梁振英在開「丁屋支票」；鄉事派是比較赤裸裸地爭取，大地產商才沒有那麼笨， 讓記者拍到伸手爭取利益的過程。 這些疑似特首候選人著重新界人，不是更應著重鄉事派原居民以外的三百多萬新界人嗎？他們來看新界北天水圍，是來做騷？還是表示真正反省我們經濟結構和發展失衡問題？我看是前者居多。 「地產霸權」對香港經濟負面影響巨大，但至今卻沒有一個比較關注經濟發展的建制派候選人敢出來批評「地產霸權」；兩個性質相似的候選人，有什麼不一樣呢？ 市民無投票權長遠必吃虧 大家在看大學公布的民意支持度甚至準候選人的緋聞時，都沒有被告之這些是不甚影響選情的。小市民沒有投票權，而不少為基層及弱勢階層服務的團體安排唐梁對話，以為是真的有點影響力，但除了唐梁要藉團體的活動作布景板、學彭定康拍一張親民照片或放放話表示體察民困之外，其實這些無票或少票的團體在特首選舉的影響力和參與都十分有限。沒有幾個選委說過會按民意支持度投票，但選舉結果將嚴重影響到小市民的福祉。 最近，政府在《競爭法》（反壟斷法）的立法中向商界作出重大讓步，民建聯馬上支持，消費者委員會和民主派表示失望。換作是台灣國民黨對民進黨的真普選，大概兩個候選人必定跑出來，痛批政府如何向商界讓步，開出面向普羅選民的政策支票，甚至追究民建聯，要求本屬民建聯的局長下台。但香港兩個在政府擔任公職服務加起來近五十年的所謂候選人，至今未有具體政策回應。他們是不懂嗎？還是他們太懂了？ 幾可斷言，特首選舉競爭愈烈，向少數利益團體的政策買票愈嚴重。長遠的結果當然又是小市民吃虧。 泛民選委寸土必爭 真正的選舉政策辯論，是如何抗衡地產霸權、是如何培養香港青年人可以和大陸的青年人競爭、如何開創多元經濟為中年人提供工作、是競爭法立法、是如何保障新聞自由和處理二十三條立法、是否肯落實立法推動普選。但所謂候選人們敢提出政策承諾嗎？ 我尊重唐梁兩位，但只能稱他們是「所謂候選人」。這是因為大家在看的民望高低升降的主角唐梁都未承認是正式候選人。在執筆的這天，根據所謂的香港法律，只有一個明年不會當特首的何俊仁可以明確告訴你，他在茶餐廳宣布爭取民主派提名參選，花了大約三千元，並會正式申報競選經費。 這是哪門子的選舉？看候選人在開「丁屋政策支票」的樣子。我在想，不知道哪一天，是爭相開給地產界支票的日子？地產界是票倉呢！ 特首選舉，開打至今，質素趨惡，權謀顯現，劣評漸出。這些，市民是心裏明白的，結果是當選的民望低落，管治愈見困難。 至今，民主派一方約有二百人參與選委會選舉，各位有特權參與這玩意的專業界別朋友，請提名民主派候選人，為你我的下一代發聲。華叔說的「寸土必爭」又派上用場了。 公共專業聯盟www.procommons.org.hk吳永輝 特首選委參選者背景分析 Background Analysis of the Candidates of the Election Committee for the Selection of the Chief Executive 公共專業聯盟於2011年12月6 日之新聞發佈會上發佈的特首選委參選者背景分析，內容包括「特首選委參選者背景分析」、「具商界背景選委數目」、「地產財團及建築公司參選特首選委會選舉人士數目」及「地產財團參選2012選擇委員會選舉代表」。 按此進入中文版、Click here for English version ——–——– 公共專業聯盟對 《共建優質生活圈專項規劃公眾諮詢文件》的回應 PC’s Response to “Regional Co-operation Plan on Building a Quality Living Area” Consultation Document 2010年4月，香港特區政府廣東省政府簽訂《粵港合作框架協議》，標誌著粵港兩地合作將加速進行。今年初，特區政府進行了「環珠江口宜居灣區建設重點行動計劃」公眾諮詢，結果劣評如潮，香港被形容為「被規劃」。近月特區政府再推出「共建優質生活圈專項規劃」公眾諮詢，本以為參考上次的失敗經驗後，有關諮詢安排及諮詢文件會有所改善，可惜事與願違… 按此進入中文版、Click here for English version  ——–——– 回應限制銷售鎢絲燈泡諮詢文件 Responses on “Consultation Document on the Restriction of Sale of Energy-inefficient Incandescent Light Bulbs” 過去十年，照明佔香港總用電量的份額從1999年的17％下降至2010年的11％。為促進能源效率，行政長官在2008-09年施政報告中指出「為推廣較具能源效益的照明產品，我們會研究是否需要限制銷售鎢絲燈泡… 按此進入中文版、Click here for English version 為確保郵件能傳遞到您的收件箱，請將 info@procommons.org.hk 加到你的地址簿。 To help this newsletter avoid mail filters, please add info@procommons.org.hk to your trust list. 如果您不想再收到本通訊，請點擊這裡，我們會把您的電郵地址刪除，不便之處，敬請原諒。 If you wish to unsubscribe from our e-newsletters, please click here.The Professional Commons © Copyright 2011. All rights reserved. 版權所有 保留一切權利

回報失衡  政府失職

1. 回報率與市場脱節

今次兩電加價的直接原因，是兩電需增加收入才可達致現今「管制計劃協議」所容許的回報。「管制計劃協議」只採用「固定資產回報率」(Return on Fixed Asset, 即ROA) 的概念，與國際監管公共事業的趨勢及資本市場的考慮參數脫節。

資本市場的主要考慮參數是「股本資金回報率」(Return on Equity, 即 ROE) ，根據國際評級機構的數據，只要ROE能達到10.7%或以上，已經是一家投資級別(即BBB或以上評級)的企業。根據中電年報的資料顯示，相關的ROE一直高企於20%以上，2010年則為19.6%(協議範圍內的淨回報78.45億/股東資本399.6億) ，遠超投資級別的水平。(詳見附表)

由於港燈未有向公眾提供相關數據，所以無法推算出電能的ROE。但鑑於電能的借貸比率較中電為高，電能受惠於桿槓效應，它的ROE很可能較中電更高。

若果以ROE衡量，兩電即使不提高電費，仍然可以滿足市場對投資級別企業的要求，不會影響兩電融資發展的能力。政府應修訂「管制計劃協議」條款，把ROE列為是否容許調整電費的主要依據。

2. 政府管制發電業務的權責

近日來特區政府官員發放自相矛盾的訊息：一方面公開指責兩電未有全面按照政府的要求計算資產、處理帳目及制定加費水平；另一方面又暗示政府無能為力，無法維護公眾利益。

若果政府對兩電的指控屬實，根據「管制計劃協議」的條款，政府可以採取下列措施：

一、根據附表三A1(b) 或(d) 條款，政府可馬上開展「發展計劃檢討」程序。若果中電的資產及帳目處理不符合政府要求，行政會議有權不批核發展計劃。

 二、根據附表三B2(a) 及B3段條款，若基本電費的加幅超過行政會議原先批准的預測電費的百分之五，須先獲得行政會議重新批准。由於中電要求基本電費從每度八十仙加至八十五仙，增幅達到百分之六點二五，究竟行會原先批准的預測電費是多少？若果這項加幅須行會重新審批，政府為何要開綠燈?

政府在審批兩電發展計劃和預測電費時是否犯錯，造成今天尾大不掉的局面？環境局必須將發展計劃和兩電帳目全盤公開，向公眾交待。

一旦政府啓動「發展計劃檢討」程序，政府便可以有很大的空間，要求兩電修訂計算資產、經營成本和處理帳目的方法，從而使來年的電費更符合社會的期望。

3. 兩電在發電業務以外的利益

在「管制計劃協議」以外，多年來兩電將原本政府批出的土地改為發展地產項目，經常獲得政府寬鬆處理。例如，發展局剛在上月支持中電重建亞皆老街總部的計劃，促使城規會批准放寬建築物高限至100米，及放寬地積比由5至5.5 倍。據文件顯示，現時中電總部右翼將會重建為3幢25層高分層豪宅，住宅樓面面積約309 707平方呎，其中16樓以下屬於標準單位，共設144伙， 其餘高層部分則為特色單位，整個項目可提供175伙。

更令人費解的是，據稱中電已獲地政總署豁免補地價，若以每呎地價一萬元計算，中電可因此獲得額外利潤達30億元，並且毋須計入發電業務之內，不用將利潤回饋電力用户。政府為何在聲稱中電沒有承担企業社會責任的情況下，仍然向中電「送大禮」，實有必要向公眾交待詳情。

另一例子在六十年代，港燈在鴨洲興建發電廠，在1985年港燈被收購後，以29億元收購港燈三成五股權，翌年港燈向政府申請清拆投產僅十多年的鴨洲廠，將所有發電機組遷往南丫島。然後港燈與和記黃埔集團 (和黃) 合作，將舊址改建為海怡半島，據有關報道，重建鴨洲發電廠，令和黃獲利約300億元。

現時兩電究竟有沒有正在與政府磋商其他發展項目，需要修改地契或城規條款？由於兩電的土地資源均源自政府批准的發電業務，政府有責任以全局思維，處理與兩電的關係。特首更有責任協調各政策局，避免出現今天「環境局口緊、發展局手鬆」的荒謬現象。

4. 電力市場引入競爭

政府多年來已就開放電力市場進行研究，例如在2008年續簽「管制計劃協議」前，早於1999年已委託顧問公司ERM就兩電聯網和引入競爭完成研究報告，確認兩電聯網不但在技術上可行，更可節省4%-6%固定資產投資，降低電費水平。

有鑑於現行的兩電「管制計劃協議」將於2013年進行中期檢討，並已預期在2018年引入競爭，政府應該着手進行下列準備工作：

一、在過去多年研究的基礎上，制定「兩電聯網實施計劃」；

二、選定加強競爭的「電力市場改革方案」，展開公眾諮詢；

三、進行詳細「廠網分家」可行性研究，包括由政府收購電網、重組資產後注入上市基金，以供社會大眾及強積金進行長線投資的實施方法。

四、提前實施「電力市場競爭示範項目」，由政府牽頭，邀請港鐵公司與廣東省的電力公司進行談判，直接從內地電廠向港鐵供電。港鐵每年的總用電量逾13億度，即使鋪設專用電網，由內地供電仍可能節省大筆電費，有利全港乘客。這類示範項目並不違背兩電「管制計劃協議」，政府可因應兩電的電費談判，加速進行。

公共專業聯盟

2011年12月22日

傳媒查詢：韋志堅先生 (9535 0137)、黎廣德先生 (9125 6505)

兩電加價初步分析 (ppt)